2009年12月アーカイブ

私は、アパート、マンションの管理会社を経営しています。今回、入居に伴い貸し店舗の改装を行うこととなりましたが、電気工事の受注金額が高いような気がします。具体的には、10坪程度の貸事務所に8基の電気（2連）、換気扇2箇所の取り付け及び配線、エアコンの配線です。スイッチ２箇所です。2年前まで使用していて新たに配線が必要なのかわかりませんが、電気屋は、配線の有無にかかわらず、「配線はするものとして、普通は必要」との事。疑問に思い、他の電気屋に見積もりを取ってみましたが５０歩１００歩でした。御者価格（仕入れ）で、３０万円以上します。大阪の貸事務所ですか。教えてください。

契約当事者が期間の定めのある

建物賃貸借契約を結んだ場合であっても賃借人から解約できる旨の特約がある場合
賃借人が解約を申し入れた時から『３ヵ月後』に当該賃貸借契約は終了することになります。
(民法第618条，第617条１項２号 参照)

したがって賃借人は解約を申し入れてから３ヵ月の間は建物の明渡しを猶予されますが

賃借人が解約を申し入れてからすぐに建物を立ち退いた場合であっても
賃貸人は３ヵ月の賃料を請求する事が出来ます。
西宮で賃貸を探すならシティネットに相談してね。
そうすると１ヵ月分の違約金の請求は
必ずしも賃借人に不利な特約と言う事は出来ません。

不動産会社勤務の者です。

ご質問の焦点としては、「専任で一つの不動産屋（以下、業者とします。）に任せた方ががいいのか？それとも一般で複数の業者にお願いした方がいいのか？」ということですね？！
まず順番に話しをしていきます。
まず媒介の種類です。
ご自分でお調べになっていますので、分かっていることもあるかと思いますが、一応聞いてください。

?専属専任媒介・・・１つの業者のみ媒介契約。買主の自己発見取引はできない。レインズ登録義務有り。業者は１週間に一回以上の業務報告義務有り。

?専任媒介・・・１つの業者のみ媒介契約。買主の自己発見取引ができる。レインズ登録義務有り。業者は２週間に１回以上の業務報告義務有り。

?一般媒介・・・複数の業者と媒介契約可。レインズ登録、業務報告の義務なし。

以上が媒介契約の概要です。

あなたもご存知ですが、レインズに登録すると他の業者へ情報が流れますので、正直な話し専任だろうが一般だろうが情報量は変わりません。
一般で複数の業者に依頼した場合、レインズに同じ物件の情報が３つも４つも並んでいることが多々あります。

以下、１つの例としてご参考にしてください。

売主が「地元の小さな不動産屋（客が少ない）」に専任で売却を依頼→レインズ登録→情報が流れる→大手不動産屋が情報を把握（お客をたくさん持っている、お客がたくさん来店する、問い合わせが多い）→お客に紹介→買主が見つかる

埼玉にある不動産屋にすれば、専任であれば他社と契約される心配はなく、少なくとも片手（売主からのみ手数料）、うまくすれば両手（売り主買い主双方から手数料）の手数料が手に入ります。

事実、お客をつかまえておくために専任を勧める業者は多いです。他の業者に仕事を取られたくありませんから。
しかし、専任で依頼さえれた業者の熱の入れようが違うのも事実です。広告を頻繁に出してくれたり、親身に相談にも乗ってくれます。そういう意味で専任で依頼するメリットは大きいですし、第一あなたが一番楽です。各手続き、価格改定の際の連絡や相談等複数の業者に対してしなければなりません。

〉〉一般媒介でできるだけ多くの業者と契約したほうが、多くの業者に両手の手数料を得る機会ができ、総合的にはより高値で売却できる買い手が見つかる可能性が高まるように思えます。

そんなことはありません。先述の通りレインズに登録すると複数の業者に情報が流れます。第一、買い手も色々と調べていますので、物件の近隣相場を把握していますから、業者が高く売ろうとしても無理な場合が多いですし、多少の差はあると思いますけど大して変わりません。
例えば、Aの業者で３０００万円で査定。Bの業者が３２００万円で査定してくれたので、Bに媒介を依頼したとしても、買い手は相場を把握していますので、実際に購入申し込みとなった場合に３０００万円以下で指値（価格交渉）を入れてくる可能性は大です。
あと、業者は高く売って高い手数料をもらうことよりも、指値が入って手数料が安くなっても「売ること」を第一に考えます。それは、業者自身が「安くても売れた方がいい」という考えもありますが、買主のことを考えても「売る」ことを最優先します。
よっぽど良い物件でよっぽど安い物件でない限り、そんなにしょっちゅう申し込みは入りません。一度のチャンス（申し込み）をものにしなければならないからです。

〉〉専任の場合「売り止め」（他社から問い合わせがあった場合に、自社で買い主の手数料も得たいために、実際にはなくても商談中などといって断る）のリスクがあるようにも聞きます。

実際にこういうことはあります。しかも大手がやってます。自分も某大手お営業マンを知っていますが聞いたことがあります。

じゃあ、どの業者を信用したらいいのか？

知り合い、または友人の知り合いで不動産屋はいませんか？
いたら紹介してもらって一度話しを聞いてもらってはいかがでしょうか。
友人の紹介なら、その業者もヘタなことはできませんし、まして友人の紹介なら親身になって相談に乗ってくれるでしょう。

私事ですが、大手ではなく地元の地域密着型の不動産屋に働いています。友人の紹介で何人か契約もし喜んでいただいております。

あとは、任せた業者を信用するしかありません。（無責任は言い方ですみません。）

長々と話ししましたが、以上が現状です。宜しければ参考になさってください。

最近はどの業者も同じ物件を紹介できるようになっていますが、まれに特定の不動産屋しか仲介できない物件があります。

その不動産屋が仲介できる物件であるならば先ほど書いたように、二者択一にしてどちらかを確実に契約してもらおうと
思って、あなたに申込及び尼崎　賃貸部屋を押さえている話をしたのでしょう。

あと、どちらの物件でも納得できないのであれば契約しなければいいのです。
新居になる部屋なんですから、こだわれるだけこだわりましょう。

彼氏と友人の関係ですが彼氏が「断ろう」と言ってくれているのならその言葉に甘えてもいいのでは？
彼氏とその友人とでは部屋探しの件を断っても壊れない友情があるからあなたに「断ろう」と言ってくれているのですから。

わかりにくく書いてしまいましたが、よかったら参考にしてみてください。

賃貸物件で契約とは別の部屋を現在使用しています。契約解除の時はどうなるのでしょうか。

１０月２１日にあるビルの６０１号室を１１月１日から借りるという賃貸契約を行いました。

フラットの賃貸京都では１０月３０日オーナーに急遽呼び出され、２０４号室を使用しないかと申し出を受けました。

その時の話が２０３号室に空きができたので、そこの机と椅子を処分するにも費用がかかる。
その机と椅子等を御社で使ってもらえないだろうか。という話でした。

交渉方法として『 岸和田　賃貸法』が有ります。

これは、最寄り駅から半径でできる限りの築と間取りで比較する手法です。
家賃が、その手法で高いと判断されるのであれば安くしないと借り手がいない訳です。

あと築が古ければ古い程手入れされていなければ固定償却の問題も発生します。
いずれにしろ、一つの不動産会社に依存するのではなく、数社回る事ですね。
また、居住用賃貸物件を借りる場合の仲介手数料は借り手同意なければ、家賃半月分です。
同意有れば例外として１ヶ月分可能となっています。

セキュリティがマンションより弱い、修繕費は全額自分持ち、管理は自分でしないといけないとか対マンションとのデメリットもありますが私はマンションより一戸建て購入がいいと思います。

マンションは建っている土地の何分の一かを分割して買っている（他のマンション購入者と共に）ので自分一人で好き勝手できません。

あとは仰っていたように「引越しできない」「経過年数によって大型修繕があったりした場合臨時徴収の可能性もある」
「京都の賃貸情報満載」などあります。

長くなりましたが、答えとしては少し乱暴ですが「賃貸と購入はほぼ同じ」ということになります。
お勧めは「賃貸か一戸建て購入」という比較のほうが私はいいと思います。

ロック板のトラブルは、会社の責任、動かしたのはあなたの責任では、無いですか。

発券機が、発券されない時点で、銀行窓口に行けばよかったとも思いますし、下回りをぶつけた認識が､あるわけですから、その時点でディーラーに持ち込んでおけば、エンジントラブルには､ならなかったと、思います。
2度の、回避できるチャンスを、自らすててしまって、トラブルが大きくなってから誰かに助けてくれと、言っても、コインパーキングで土地活用と、思いますが。

これは会話の流れででてきたことと思いますが、出荷時から狂ったままではないでしょうから走行を重ねてくる間にいつか狂ったのだと思いますよね？ではいつ？

想像するに、ヴェルファイア　ホイールの構成部品、リム、ニップルスポーク、ハブなどがだんだんとガタとヘタリを持つようになってきて、それがバランスの狂いとなって現れてきたのだと思います、但しこれはひとつの理由。

携帯サイトで家具付き賃貸を探していて、家具付きや、家電付きの物件を多数見つけました。

なかには相場より安いものも。
そういった部屋に現在住んでいる方。住み心地はいかがですか？
やはり相場より安いものはなにかしらの理由があるんでしょうか？
ちなみにレオパレスではないです。

確かにそのとうりです。 高齢化社会をむかえ耳が遠い老人・危険性を音で判断していた子供たち、なんとか対応が必要です。

過去にプリウス　ホイールＶがはやった時は、父親が出迎えに出た自分の子供をバックで轢いてしまった事故が頻発しました。
やはり、国が一貫した方向性を示すべきでしょう。

小さいお子さんがいらっしゃるということで、防音フロアマットについては、夜中にドタバタ走り回る音を階下に伝えないようにするには、極端な話ですが大掛かりな工事をするしかないそうです。

でもコルクマットは、その音を「軟らかく」する効果は十分にあると思います。

一番効果があるように感じているのは、手押し車に乗ってゴロゴロゴロ?っと遊ぶ音やミニカーを走らせる音、おもちゃをカツンカツンとぶつける音や、物が落ちた音など子供がついやってしまう、高くて反響しやすい音やものをこすりつける音です。